北京楼市“精准松绑” 五环外取消限购套数
北京楼市迎来标志性政策调整。
8月8日,北京市住建委与公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》,首次对五环外住房实施“不限购”政策,同时推出公积金贷款四重升级方案。
新政明确,符合条件的家庭在五环外购房不再限制套数,中心城区限购政策维持不变。这一区域差异化调控策略,旨在引导住房需求向平原新城疏解,缓解中心城区人口压力,同时加速五环外库存去化。
公积金政策同步迎来重大突破:贷款额度从“缴存1年贷10万”提升至15万元,120万元贷款所需缴存年限缩短4年;二套房贷款上限从60万元提高至100万元,首付比例统一降至30%;全国范围内有1笔已结清公积金贷款且北京无房的家庭,可按首套房政策执行。
此外,新政支持购房者提取公积金支付首付款的同时申请贷款,显著降低刚需群体资金压力。
此次政策出台的背景是北京楼市持续承压。2025年上半年,北京新建商品住宅月均成交面积仅40万平方米,较去年四季度暴跌32.1%,成交均价同比上涨6.9%主要依赖核心区豪宅成交占比提升;二手住宅月均成交面积136万平方米,环比下滑21.8%,挂牌价指数下跌2.8%,市场观望情绪浓厚。
作为最后坚守限购的一线城市,北京此次突破性政策具有风向标意义,或将推动上海、深圳等城市跟进优化。
新政对市场主体的影响呈现三重分化。
对开发商而言,五环外项目占比高的企业如新城控股、龙湖集团将直接受益,库存去化周期有望缩短30%以上,尤其是120平方米以上的改善型户型成交占比或从15%提升至25%。
对银行机构而言,建行、工行等公积金合作银行的个贷业务量预计增长20%,商贷与公积金组合贷比例可能从3:7升至5:5.提升综合收益。
对轻资产服务商而言,贝壳、万物云等平台带看量有望环比增长15%-20%,招商积余等物管企业通过承接新房交付项目,管理面积或增加10%。
政策效应将分阶段释放。短期(3-6个月)内,五环外成交量或环比增长30%,核心区价格保持平稳;中期(6-12个月)置换需求释放将带动改善型市场升温;长期(1-3年)职住平衡机制下,五环外轨道交通沿线或形成新居住中心。中指研究院数据显示,北京五环外新房库存占比高达81.4%,新政每年可释放约5万套改善需求。
专家指出,政策效果仍面临三重挑战。 “区域松绑需警惕库存去化不均导致的房企分化风险。”二手房价格持续下行可能拖累置换链条,政策传导存在约3个月滞后性。未来若配套政策如城中村改造、交易税费减免落地,配合五环外产业导入(如亦庄机器人产业园),有望形成“产业-人口-住房”良性循环。
北京此次调控标志着一线城市从“抑制过热”转向“精准托底”的新阶段。通过区域分化和金融杠杆的组合拳,楼市有望在2026年上半年实现“量升价稳”的结构性复苏。然而,房地产市场的深层转型仍需依赖人口疏解与产业升级的长效机制,政策工具箱中的REITs扩容、公积金“带押过户”等创新手段,或将成为下一阶段改革的关键变量。
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